Новый налог на коммерческую недвижимость, или удар по владельцам БЦ

В прошлом году столичная мэрия определила, из какой суммы в 2017 году будет рассчитываться налог на объекты коммерческой недвижимости в городе. Новые формулы расчета отталкиваются от кадастровой оценки.

В ГК «ЭКООФИС» убеждены, что нововведение станет серьезным ударом для арендного бизнеса — новый налог, фактически, удваивает НДС для владельца объекта. «По сути, чтобы удержать арендаторов, собственникам придется доплачивать за них — ведь ставку в нынешних экономических условиях поднимать нереально, — говорит Андрей Ковалев, собственник ГК «ЭКООФИС». По его данным, с 2014 года рыночная цена коммерческой недвижимости в столице снизилась не менее чем на 50%, тогда как кадастровая стоимость в результате пересмотра выросла в 3-5 раз, есть случаи по некоторым объектам, что и в десятки, и даже в сотни раз. «При этом оценка проводилась непрозрачно, и методология ее не ясна. Объект в центре города с высокой рыночной стоимостью может быть оценен в 5 раз ниже, чем окраинная постройка в промзоне», — говорит Андрей Ковалев.

Эксперт убежден, что в перспективе можно ожидать массовых исков о пересмотре результатов оценки. Несмотря на это его коллеги, опрошенные порталом BBport, обеспокоены, что затраты собственников на обслуживание зданий в «старых» границах Москвы вырастут.

Бизнес-центр для покупателя

По подсчетам профессионалов, стоимость одного квадратного метра БЦ класса, расположенного между Садовым кольцом и ТТК, сегодня составляет в среднем 200 тысяч рублей за «квадрат».

Рыночная стоимость БЦ класса А, расположенном в указанных пределах, площадью 20 тыс. кв.м. может составлять около 4 млрд. рублей. «Кадастровая стоимость объекта не равна рыночной, но достаточно близка к ней. Поэтому, условно, согласно новому расчету, собственнику офисного здания придется в 2017г. заплатить 1,4 %, что составит 56 млн. рублей. В 2018г. собственнику БЦ придется заплатить уже 1,5 %, что выйдет в 60 млн. рублей», — привел пример Александр Морозов, директор департамента консалтинга, аналитики и оценки S.A. Ricci.

Это достаточно весомая сумма для девелопера — примерно 10-12% от годового дохода от сдачи в аренду офисных площадей. При этом большинство зданий сегодня строится с привлечением кредитов, и значительную часть от доходов девелоперы обязаны возвращать банку.

Очевидно, что повышение налога на имущество, связанного с его расчетом из кадастровой стоимости, увеличит срок окупаемости проекта.

Стоимость аренды с 2014 года и сегодня

Из данных аналитиков видно, что, начиная с третьего квартала 2014 года, ставки аренды офисов в Москве демонстрировали отрицательную динамику. Тенденция к незначительному росту арендных ставок наметилась только в конце 2016 - начале 2017 года, и только в классе В.

«Средние ставки аренды по Москве в «старых» границах», в 2014 года в классе А составляли 22 780 рублей за кв. м/год, в классе B+ 14 672 рублей за кв. м/год, в классе B 11 197 рублей за кв. м/год. В 2015 году ставки аренды в классе А составляли 24 700 рублей за кв. м/год, классе B+ 14 100 рублей за кв. м/год, в классе B 10 600 рублей за кв. м/год, — говорится в сообщении S.A. Ricci. — В 2016 году ставки аренды в классе А составляли 24 320 рублей за кв. м/год, классе B+ 13 635 рублей за кв. м/год, в классе B 12 050 рублей за кв. м/год».

Станислав Кочерыгин, директор по управлению недвижимостью компании KRProperties рассказал, что, по его сведениям, в 2016 году в центре города сделки в классе А закрывались по ставкам в диапазоне 35-45 тысяч руб. за кв. м в год, включая эксплуатацию и НДС. За Третьим транспортным кольцом класс А стоит примерно 20-25 тысяч руб. за кв. м. в год. Столько же в среднем стоит квадратный метр в помещении в бизнес-центре класса В, находящемся в центре Москвы.

В классе С средняя рыночная стоимость офисного помещения в «старых» границах Москвы, по подсчетам экспертов, на текущий момент — от 8 000 до 16 000 рублей за кв.м/год.

Как отреагируют владельцы БЦ на пересмотр кадастровой оценки

Эксперты считают, что пересмотр кадастровой оценки либо вообще никак не скажется на уровне вакансии в офисном сегменте, либо скажется только косвенно.

Однако очевидно, что данная инициатива увеличит затраты собственников на обслуживание зданий, а это, в свою очередь, побуждает собственников увеличивать уровень арендной ставки. «Текущее состояние рынка, то есть высокий уровень вакантности (в БЦ класса А вакантно 19% офисных площадей, в БЦ Класса В+ -17,5%) не позволит это сделать, — говорит Морозов. — Для заполнения объекта арендаторами, как правило, необходимо предлагать конкурентные условия по уровню арендной ставки».

Мария Онучина, директор департамента управления объектами NAI Becar (входит в Becar Asset ManagementGroup) согласна, что далеко не все собственники объектов могут себе позволить из-за возросшей налоговой нагрузки увеличивать арендную ставку. «Как следствие, в ближайшей перспективе сложившаяся ситуация сподвигнет многих собственников к продаже офисных площадей или к их перепрофилированию», — считает Онучина.

Светлана Григорьева, директор по маркетингу Делового квартала Neopolis напоминает, что большинство собственников оспаривают кадастровую стоимость, в результате существенно снижая ее. «Растущие затраты на налогообложение в данном случае покрываются за счет маржи собственника, а не за счет увеличения арендных ставок в объекте, — рассказала эксперт. — В настоящее время мы уже видим предпосылки для восстановления рынка, но рост ставок остается незначительным, таким образом, объем арендного дохода собственников все еще не достиг докризисных показателей».

Автор: Анна Кузнецова