Как новая ключевая ставка ЦБ влияет на рынок коммерческой недвижимости

Ключевая ставка — это минимальная процентная ставка, по которой ЦБ кредитует коммерческие банки. От нее находится в прямой зависимости средняя ставка ипотеки, что не может не влиять на рынок жилья.

Нам стало интересно узнать у экспертов, игроков коммерческой недвижимости, влияет ли как-то последнее изменение ключевой ставки на рынок офисов и торговых центров. Признаться, мы ожидали услышать, что у рынка появилась возможность значительно нарастить обороты. Однако специалисты воздержались от громких заявлений. Повлиять на рынок офисов и ТЦ ключевая ставка может при условии более заметного снижения. А вот снижение ключевой ставки на 0,25% — это вполне ожидаемый шаг со стороны ЦБ РФ, показывающий относительную стабильность и уверенность регулятора в собственных прогнозах, а также поддержание инфляции на низком уровне. Ранее был озвучен целевой порог инфляции в 4% по итогам 2017 года.

Снижение ставки более чем на 2 процентных пункта привлечет новые инвестиции

В подавляющем большинстве сделки по коммерческой недвижимости происходят без привлечения заемных средств, в том числе ипотечных кредитов. Кроме того, привлечь от банков кредит на приобретение инвестиционных прав на коммерческие помещения (в случае сделок по проектам новостроек) практически невозможно. «А объемы предложений на сегодняшний день и так значительно велики, соответственно, нет необходимости стимулирования застройщиков. Поэтому снижение ключевой ставки на сегмент коммерческой недвижимости существенного влияния не окажет», — считает Елена Мишина, руководитель отдела коммерческой недвижимости Est-a-Tet. С ней согласен Вартан Погосян, директор по маркетингу Glorax Development. Он назвал снижение ставки позитивным фактом и психологическим сигналом, что ситуация меняется к лучшему. «Но прямых и сиюминутных улучшений она за собой не повлечет», — объяснил Вартан Погосян. По его словам, восстановление спроса на коммерческие помещения будет связано с восстановлением деловой активности. «Рынок коммерции сегодня переживает период затоваренности, поэтому должно пройти время, чтобы существующий объем предложения был выбран», — рассказал эксперт.

«Позитивное влияние от снижения ставки может наблюдаться при ее снижении более чем на 2 п.п, что может помочь привлечь в отрасль и сегмент новые инвестиции», — говорит

Александр Шибаев, директор департамента консалтинга, аналитики и исследований компании Blackwood. Ему вторит Олег Захаров, директор по развитию бизнеса SVN Eastward Property Management: «Чтобы мера заработала для бизнеса, снижение, по моему мнению, должно было составить не менее 1,5-2 процентных пунктов — до 8-8,5% годовых».

Большинство объектов строится за счет заемных средств

Для рынка коммерческой недвижимости снижение ставки ЦБ в первую очередь означает удешевление стоимости заемного финансирования, объяснила Светлана Григорьева, директор по маркетингу Делового квартала Neopolis. «Снижение ставки по кредиту, безусловно, будет стимулировать строительство новых объектов, — говорит эксперт. - Так как большинство объектов строится за счет заемных средств, снижение ключевой ставки может оказать позитивное влияние на темпы их строительства».

По словам Григорьевой, если говорить о спросе на коммерческие помещения, то важно учитывать два основных фактора: «Офисная недвижимость напрямую зависит от внутриэкономической ситуации, поэтому, как только мы увидим оживление экономики, начнет восстанавливаться и рынок коммерческой недвижимости. Кроме того, необходимо учитывать и такой фактор, как потребности арендаторов. Важно понимать, что наиболее востребованными будут те проекты, которые объединяют в себе ключевые, для арендаторов, характеристики такие как: удобная локация, высокое качество строительства, управление объектом и другие факторы».

Напомним, что в последний раз Центробанк снижал ключевую ставку в сентябре 2016 года. На официальном ресурсе  регулятора говорится, что в следующий раз вопрос об уровне ключевой ставки будет обсуждаться в конце апреля.

Автор: Анна Кузнецова